Risalente alla seconda metà degli anni ’70, il complesso si costituiva di due corpi principali disposti su cinque livelli fuori terra, connessi da un’unica piastra nella quale trovavano posto le unità commerciali, i portici di collegamento e gli accessi ai piani superiori, destinati alle attività direzionali. 

L’immobile si presentava per gran parte in una situazione di forte degrado e abbandono ormai da diversi anni. Da qui la strategia di valorizzazione dell’immobile e dell’area circostante con un progetto pensato per i futuri inquilini ma anche per gli abitanti del quartiere.

Una sfida importante che si inserisce nel progetto di riqualificazione dell’intero asse viario di via Leonardo da Vinci, che restituirà alla città un fronte urbano di pregio sul ring cittadino. Dopo decenni di abbandono, infatti, questo ed i limitrofi interventi di rigenerazione urbana, oltre che fungere da elementi di ricucitura tra il quartiere di via Veneto ed il centro storico, saranno elemento propulsore di una nuova rivitalizzazione di tutta l’area, in sintonia con le iniziative del Comune di Brescia per Campo Marte.

L’architettura e il processo edilizio

l progetto è stato pensato per mantenere inalterati i volumi e allo stesso tempo migliorare l’incidenza visiva dell’immobile – in particolare su via Leonardo Da Vinci – intervenendo sulle finiture e sulle scelte architettoniche di facciata.

Il linguaggio compositivo, rigoroso ed essenziale, aggiunto alla scelta dei materiali, dei colori e della vegetazione sono i protagonisti e contribuiscono a caratterizzare l’edificio mitigandone il contrasto con l’ambiente circostante.

L’architettura è lineare, con tre tipi di forature che si alternano in un modo disallineato e apparentemente casuale, ma che sono il risultato e l’espressione dell’interno delle unità abitative. L’uso del colore e il motivo grafico delle cornici bianche rinforzano il dinamismo della composizione. Si aggiungono a questi elementi le logge e i balconi scavati nel volume, e le pergole posizionate nei terrazzi di alcune unità. La sommatoria di queste scelte concorrono ad ammorbidire volumetricamente l’involucro, puntando a diluire il volume netto e molto definito dell’edificio, per fare emergere una dimensione più domestica.

Gran parte degli alloggi – trilocali e quadrilocali – sono dotati di ampie terrazze affacciate verso il Centro Storico o verso il Parco di Campo Marte.
Alla superficie commerciale di circa 2.300 metri quadri, si aggiungono infatti circa 1.200 metri quadri di balconi e terrazze pensate per accogliere fiori e piante e garantire maggiore vivibilità alle unità residenziali.

Oltre all’ingresso principale ai piani residenziali sovrastanti, al piano terra sono stati pensati degli spazi per unità commerciali e dei locali di servizio per il condominio, come una portineria e uno spazio per assemblee o co-working.

L’intervento nel suo complesso è iniziato con uno strip-out per “mettere a nudo” l’intera struttura attraverso la rimozione di tutti i pannelli prefabbricati di tamponamento perimetrale, dei sottofondi, degli impianti, dei serramenti e la demolizione dei tavolati interni e dell’attuale vano scale/ascensore non più adeguato alle vigenti norme in materia di accessibilità e sicurezza.

La riconfigurazione di tutti gli spazi interni ha determinato anche un restyling delle facciate, con la realizzazione di ampie finestre o porte finestre e l’inserimento di logge e balconi che caratterizzano volumetricamente l’edificio.

Rigenerazione urbana a Brescia e l’uso del BIM

Rigenerare significa riportare a nuova vita un edificio. Eliminare le parti non più attuali e dare vita ad un’architettura totalmente nuova, non solo per l’aspetto estetico-compositivo, ma soprattutto per i contenuti tecnologici.

L’utilizzo della metodologia BIM in ambito di rigenerazione di un edificio permette di migliorare la gestione delle informazioni dell’immobile esistente. Con la creazione del modello federato è stato infatti possibile valutare preventivamente l’interazione tra le parti strutturali dell’edificio esistente e le parti edili ed impiantistiche di nuova generazione, risolvendo così eventuali clash tra modelli disciplinari.

Il processo BIM, attraverso l’utilizzo di software specifici ha permesso di integrare la fase di computazione in fase di progetto e, successivamente, il monitoraggio e l’estrazione dei dati quantitativi per gli stati di avanzamento dei lavori.

In ultimo ma non di minor rilevanza, il processo di richiesta delle varianti gestito con gli strumenti BIM ha permesso alla società che si occupa della commercializzazione, di lavorare proponendo ai futuri acquirenti soluzioni con verifica di fattibilità tecnico economica con tempi di risposta molto brevi. 

Edifici NZEB e abitare sostenibile

La scelta dei materiali di finitura è collegata alle scelte tecnologiche volte al miglioramento della sostenibilità ambientale: l’involucro edilizio infatti, nelle sue componenti cieche e vetrate, assume una grande importanza oltre che per la sua relazione con il contesto, per la determinazione del bilancio energetico e ambientale.
Per l’edificio sono state adottate soluzioni tecnologiche d’avanguardia per raggiungere la classificazione NZEB (Nearly Zero Energy Building) e in tutti gli alloggi e nelle zone comuni è previsto un sistema impiantistico, elettrico e meccanico, capace di rispondere con modularità e flessibilità a tutte le possibili esigenze.

Un cantiere digitale

La progettazione sviluppata con metodologia BIM e l’utilizzo di un sistema informatizzato ha permesso alla Direzione Lavori di operare in maniera coordinata insieme ai progettisti e prevenire le problematiche di cantiere.

Per questo motivo DVA, in collaborazione con un partner fidelizzato, ha creato e messo a disposizione un CDE nel quale tutta la documentazione di progetto viene caricata ed approvata seguendo un workflow che registra tutte le fasi di lavoro, permettendo alla Committenza ed alle figure partecipanti al processo – progettisti, DL, General Contractor e fornitori – di avere un controllo anche da remoto dello stato di avanzamento del cantiere, sia in termini di lavorazioni che documentale/amministrativo.

A fronte del risultato ottenuto nel cosiddetto “corpo est”, la proprietà ha deciso di investire anche sulla restante parte dell’immobile andando a completare l’intervento nella sua interezza.